Jak rozeznat dobré od špatných developerských dluhopisů?

Investování do dluhopisů může být výnosnou součástí vašeho investičního portfolia, ale jak si můžete být jisti, že vybíráte správné investiční příležitosti? Je důležité umět rozlišit mezi dobrými a špatnými dluhopisy, zejména když jde o investice spojené s developerskými projekty, které mohou nabízet atraktivní výnosy, ale také skrývají potenciální rizika.

Pochopení základů

Než se pustíte do investování do dluhopisů, je důležité pochopit, co přesně dluhopis je. Dluhopisy jsou v podstatě půjčky poskytnuté emitentovi, který se zavazuje vrátit půjčenou částku a zaplatit úroky v předem stanovených termínech. Jaké riziko tedy s sebou dluhopisy nesou? Hlavním rizikem je, že emitent nemusí být schopen splatit dluh nebo úroky, což může vést ke ztrátě investice.

Vyhodnocení developerského projektu

Investice do dluhopisů vydaných developerskou společností vyžaduje důkladnou analýzu. Na co byste měli dávat pozor?

Aspekty, na které je dobré se v projektu zaměřit:

Na co daný emitent používá vaše dluhopisové peníze?

Velmi důležitá otázka, kterou by si člověk měl položit, než začne investovat. Nejbezpečnější je, když developer má nemovitost koupenou a má platné stavební povolení. Pokud developer teprve pozemek kupuje, tak má jen představu, kolik bytů, pater, zde postaví. To ale není záruka, že se mu to při stavebním povolení podaří na 100 % dle plánu. Z pěti plánovaných pater můžou nakonec být klidně jen tři, a to může velmi změnit ekonomiku celého projektu, ne-li jí zničit.

Konkrétní otázka tedy je: Staví developer z vašich dluhopisových peněz již povolený projekt nebo teprve chce koupit něco, co doufá, že povolí a postaví někdy časem?

Územní plán x realita

Koukněte na to, jestli územní plán dovoluje postavit to, co má developer v plánu.

Předražený marketing ještě před tím, než vůbec něco stojí?

Možná trošku naleštěná bída. Skvělé výsledky a projekty reklamu skoro nepotřebují. Drahá auta, dovolené, večírky, párty pro investory, velké provize za prodej dluhopisů pro prodejce – to je pěkné, ale pouze v případě, že společně s tímto jsou vidět i výsledky a kvalitní projekty. Nákladný marketing na úroky a vrácení jistiny nevydělají.

Jak je na tom ekonomika projektů?

Nebojte se zeptat na hrubou ekonomiku a hrubé rozpočty daných projektů, jakou očekávají maržovitost a soustřeďte se na základní hlavní ukazatele, které si může i laik ověřit že dávají smysl. Například za kolik developer počítá, že se byty budou prodávat. Jsou to ceny tržní v dnešní době?

Naše základní poučka ve Foreigners Development je, že projekty zásadně počítáme k dnešku = dnešní ceny výstavby a dnešní prodejní ceny. Nikdo nemáme věšteckou kouli vědět, kde budou ceny za 3 roky. Takže pokud se potvrdí (pravděpodobný) předpoklad, že za 3 roky budou prodejní ceny větší, tak je to spíše bonus než něco, na čem stavím celou ekonomiku. Co budu dělat, když během 3 let nastane krize a ceny půjdou dolů?

Jsou náklady na projekt(y) reálné?

Oproti očekávaným příjmům je tato položka pro laika asi nejméně ověřitelná. Kolik budou stát stavební práce? To popravdě řečeno developer ví až, když má stavební povolení a kompletní projektovou dokumentaci. Lze se aspoň dívat s jakou hrubou částkou developer počítá v ekonomice projektu. I toto je na posouzení někoho, kdo se ve stavebnictví pohybuje. Takže se možná zeptat kamaráda, který má stavební firmu nebo někoho podobného. Laicky se pak můžete koukat spíše na náznaky ve stylu:

1. Prodejní ceny má developer nastavené spíše na vysoké hraně
2. Nákladové ceny má developer nastaveny na ty spíše minimální
3. Ekonomika projektu vychází spíše s nižší marží

= nejsou zde žádné rezervy a úspěch projektu (a šance, že developer vydělá na vaše úroky) závisí spíše na štěstí, že vše půjde ideálně.

Co je rozumná marže na developerském projektu?

Za nás je 15% zisk minimum. Pod 15 % často ani banky nechtějí projekty financovat. Takže rozumná marže bude kolem 20 % za předpokladu, že položky rozpočtu jsou rozumné v běžné průměrné výši.

Co když developer nechce poskytnout ekonomiku projektu?

Tento postoj chápeme a je to určitým způsobem obchodní tajemství. To, že developer toto neposkytne není na 100% znak nekvalitního projektu a dluhopisu. Zároveň pokud aspoň rámcově nějaká data poskytuje, tak je to určitě dobrý signál. Vědět minimálně poměr hodnoty aktiv developera a půjčených peněz je dobré vědět a toto není obchodní tajemství.

Závěr

Investování do dluhopisů může být lukrativní, ale vyžaduje to obezřetnost a důkladné vyhodnocení každé investiční příležitosti. Zaměřte se na transparentnost, realistické hodnocení rizik a prověření historie a úspěšnosti developera. Vemte si odborníka buď z oblasti financí nebo stavebnictví (projektant, stavební firma).

Jak se tedy můžete vyhnout špatným investicím? Buďte obezřetní, důkladně prozkoumejte každou příležitost a nebojte se položit těžké otázky. Díky tomu můžete minimalizovat rizika a zvýšit šance na úspěšnou investici. Vždy si pamatujte, že důkladný výzkum a informovanost jsou klíčem k úspěšnému investování. Vaše budoucí já vám za to jistě poděkuje. Přeji vám mnoho úspěchů na vaší investiční cestě!